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南方法治報:解密房地產中介服務十大潛規則

作者:張中    來源:南方法治報    更新時間:2019-12-06 15:57:37   【發表評論】【打印此文】【關閉窗口

住房問題是重大民生問題,一直深受百姓關心、輿論關注。近年來,房地產中介服務業發展迅速,同時也滋生不少違規甚至違法犯罪行為。為保障消費者權益、促進行業規范發展,經過近半年的專項調查,廣東省消費者委員會于12月4日公布“十大房地產中介服務潛規則”,揭開房地產中介服務各環節的“貓膩”。

 

1、低價房源引顧客 乘機推銷新業務

 

發布虛假低價房源信息是許多房地產中介招攬客戶的常見手段。當客戶被虛假低價房源信息吸引前來咨詢或要求看房時,中介人員或以各種理由推托,或表示房屋已售出,乘機推銷其他高價房源。

 

●點評:虛假低價房源信息侵犯了消費者的知情權,違反了合同法第425條規定的“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告”,以及《房地產經紀管理辦法》第25條(三)規定的“房地產經紀機構和房地產經紀人員不得以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務,誘騙消費者交易或者強制交易”。消費者遇到上述情況,可向當地房地產主管部門舉報,由行政部門出面調查懲處;也可向有關部門和消費者組織投訴,進行消費維權。

 

2、房屋熱銷是假象 誘導交易才罷休

 

為了讓購房者盡快下定交易決心,部分房地產中介營造出房屋熱銷假象,比如找“房托”去新樓盤排隊購房、在售樓房源公示欄中打出“售完”字樣、在二手房交易談判期間冒充其他買家假意搶購同一套房等。

 

●點評:熱銷假象侵犯了消費者的知情同意權和公平交易權,違反了《房地產經紀管理辦法》第25條(一)規定的“房地產經紀機構不得捏造散布漲價信息,或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號,操縱市場價格”。消費者切記不要在未對房屋進行全面了解、未考慮周全的情況下倉促簽署購買合同。

 

3、定金收取設陷阱 兩頭忽悠“做文章”

 

定金原本是規范買賣雙方信守承諾的一種擔保方式,一些房地產中介卻借此“做文章”,先是忽悠買家交定金,并想方設法從中牟利;后又勸說賣家接受買家的定金,卻刻意隱瞞一旦反悔需返還雙倍定金的法律責任。

 

●點評:定金收取陷阱侵犯了消費者的知情同意權和財產權,違反了合同法第425條規定的“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任”。消費者遇到上述情況,有權要求房地產中介退還全部定金。

 

4、服務收費不透明 各項費用花樣多

 

盡管有關部門規定中介服務需明示收費項目及標準,但部分房地產中介在實際操作中不僅不公示收費標準,還利用各種理由和形式多收費,如評估費、律師服務費、按揭代理服務費等。

 

●點評:服務收費不透明侵犯了消費者的知情權和公平交易權,違反《房地產經紀管理辦法》第18條規定的“房地產經紀服務實行明碼標價制度。房地產經紀機構應當遵守價格法律、法規和規章規定,在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息”。消費者遇到上述情況,應勇敢指出商家存在的問題并進行抵制,也可選擇舉報投訴。

 

5、個人信息遭泄露 騷擾電話接不完

 

購房者使用線上房地產中介平臺時,通常會被要求使用個人信息進行注冊。雖然平臺的服務協議中一般都有“隱私制度”相關規定,但這些服務協議條款諸多、內容冗長,多數購房者并未閱讀或只是簡單瀏覽便勾選了“同意”,某些平臺甚至直接默認勾選“同意”,讓購房者的個人信息被“合法”使用。

 

●點評:泄露消費者個人信息侵犯了消費者的人身安全權和隱私權,違反了消費者權益保護法第29條規定的“經營者及其工作人員對收集的消費者個人信息必須嚴格保密,不得泄露、出售或者非法向他人提供。經營者應當采取技術措施和其他必要措施,確保信息安全,防止消費者個人信息泄露、丟失。在發生或者可能發生信息泄露、丟失的情況時,應當立即采取補救措施”,以及《房地產經紀管理辦法》第25條(四)規定的“房地產經紀機構不得泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業秘密,謀取不正當利益”。消費者遇到上述情況,可進行舉報投訴,維護自身權益。

 

6、違規變通辦假證 風險損失客戶擔

 

為使買賣雙方滿足房地產交易條件,促成交易,部分房地產中介違法違規代辦社保、完稅等虛假證明,并收取不菲代辦費。但若代辦不成功或被揭穿,消費者通常很難要回代辦費。

 

●點評:誘導消費者違規辦假證并收費的行為侵犯了消費者的財產權。限貸限購是目前進行房地產調控的主要行政手段,房地產經紀機構不得違規出具虛假證明文件騙取購房資格。房地產經紀機構違規給購房人造成經濟損失的,應由其承擔相應法律責任,并無條件退還消費者支付的中介費和代辦費。

 

7、房價優惠藏貓膩 變相漲價是目的

 

部分房地產銷售商為了獲取更多利益,以“團購費”“優惠費”“電商費”等名義吸引消費者,讓消費者誤以為撿到便宜,實則在背后變相漲價、額外收取房價外的費用。

 

●點評:虛假優惠侵犯了消費者的知情權和選擇權,違反了消費者權益保護法第8條規定的“消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利”。遇到上述情況,消費者有權要求房地產銷售商退還額外收取的費用。

 

8、解押房貸套路多 游說賣家借“高利”

 

按揭貸款是較常見的購房方式。二手房交易之前,通過此方式購房的賣房人需先解除貸款抵押,但部分賣房人沒辦法一下子湊夠資金到銀行解除抵押。于是,部分房地產中介游說賣房人向中介機構或第三方金融機構借錢解除抵押,而其提供的貸款卻存在高額利息。

 

●點評:解押房貸套路侵犯了消費者的財產權和選擇權,違反了《房地產經紀管理辦法》第17條規定的“房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的,應當向委托人說明服務內容、收費標準等情況,經委托人同意后,另行簽訂合同”。房地產經紀機構提供的是居間服務,如提供居間服務以外的其它服務,需另行簽訂合同,約定相關服務內容及收費情況,且其它服務不得違反公平交易原則。

 

9、看房確認要簽名 “霸王條款”很鬧心

 

為防止“跳單”,部分房地產中介要求看房者簽署《看房確認書》,這已成為二手房產交易市場的普遍情況,由此產生的糾紛也越來越多。一些房地產中介機構利用信息不對稱、單方制定“霸王條款”等方式,破壞同行間的公平競爭,損害消費者利益。

 

●點評:“霸王條款”侵犯了消費者的公平交易權和自主選擇權,違反了消費者權益保護法第26條規定的“經營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式,作出排除或者限制消費者權利、減輕或者免除經營者責任、加重消費者責任等對消費者不公平、不合理的規定,不得利用格式條款并借助技術手段強制交易。格式條款、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的,其內容無效”。《看房確認書》屬于典型的格式條款,其中排除或限制消費者權利的內容無效。

 

10、全權委托圖方便 恣意妄為損權益

 

由于二手房買賣流程繁雜,部分房地產中介抓住消費者怕麻煩的心理,讓賣房者簽署房屋全程包銷委托合同,交由中介全權辦理賣房及過戶等手續,其卻任意改動合同條款或借受托房產從事抵押貸款等活動,嚴重損害賣房者的合法權益。

 

●點評:以上情況侵犯了消費者的財產權和知情權,違反合同法第406條規定的“有償的委托合同,因受托人的過錯給委托人造成損失的,委托人可以要求賠償損失。受托人超越權限給委托人造成損失的,應當賠償損失”。如果受托的房地產經紀機構及人員超越權限,給委托人造成損失,委托人有權要求其賠償損失并解除合同。(來源:南方法治報


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